부동산 세제개편안 재정학자들 프랑스식 부유세 비판
최근 정부가 발표한 부동산 세제개편안을 둘러싸고 국내의 내로라하는 저명한 재정학자들이 일제히 우려 섞인 목소리를 쏟아내며 학계와 시장에 거센 파문을 일으키고 있습니다. 이번 개편안은 초고가 주택 소유자에 대한 종합부동산세 부담을 가중시키고 양도소득세의 장기보유특별공제 혜택을 철저히 거주 기간 중심으로 재편하는 내용을 골자로 하고 있는데, 전문가들은 이러한 변화가 공정과세라는 본연의 가치를 훼손하고 사실상 프랑스식 부유세로 변질되고 있다며 날 선 비판을 가하고 있습니다. 특히나 실거주를 강요하는 세제 구조가 국민의 거주 이전 자유를 현저하게 침해하고 임대주택 공급을 위축시켜 서민 주거 안정을 도모하기는커녕 시장의 왜곡만을 심화시킬 수 있다는 경고가 잇따르고 있어 향후 정책 집행 과정에서 상당한 진통이 예상되는 상황입니다.
프랑스식 부유세로 변질된 종합부동산세의 구조적 한계
서울 중구 대한상공회의소에서 열린 한국재정학회 전문가 간담회에 참석한 학자들은 정부의 이번 종합부동산세 개편 방향이 보유세의 정상화라는 궤도에서 완전히 이탈하였다고 신랄하게 지적했습니다. 김우철 서울시립대 세무학과 교수는 현재의 개편안이 과세 대상은 대폭 축소하면서도 고가 주택에 대해서는 최고 5퍼센트라는 유례없는 고세율을 적용하고 있다는 점을 들어, 이것이 보유세가 아닌 특정 자산가 계층을 겨냥한 프랑스식 부유세와 다를 바 없다는 진단을 내놓았습니다. 프랑스의 부유세는 자산에서 부채를 차감한 순자산을 기준으로 세금을 부과함으로써 납세자의 실질적인 경제력을 반영하지만, 우리나라는 주택담보대출이나 이자 비용과 같은 채무 상황을 전혀 고려하지 않은 채 오직 주택의 공시가격만을 기준으로 과세하고 있어 담세력 측정의 공정성이 현저히 떨어진다는 분석입니다.
전문가들은 만약 정부가 진정으로 부유세 형태의 과세를 지향하고자 한다면 최소한 주택담보대출 원리금 상환액이나 관련 이자 비용을 과세 표준에서 공제해 주는 등의 보완책이 반드시 선행되어야 한다고 입을 모았습니다. 단순히 주택 가액이 높다는 이유만으로 징벌적인 세율을 부과하는 것은 조세 정의에 부합하지 않을 뿐만 아니라, 자산가들의 가처분 소득을 급격히 감소시켜 경제 전반의 역동성을 저해할 위험이 매우 큽니다. 이러한 획일적인 과세 체계는 결국 자산 배분의 비효율성을 초래하고 부동산 시장의 정상적인 거래를 가로막는 커다란 걸림돌로 작용할 것이라는 우려가 학계 내부에 팽배해 있는 실정입니다.
- 종부세 과세 대상 축소 및 초고가 주택 세율 최고 5퍼센트 상향 조정의 문제점
- 프랑스식 부유세와 달리 부채 공제가 전혀 없는 한국형 보유세의 담세력 미반영
- 주택담보대출 이자 비용 공제 부재에 따른 조세 정의 훼손 가능성
거주 중심 양도세 개편과 거주 이전 자유의 심각한 침해
2029년부터 전격 시행될 예정인 1세대 1주택 장기보유특별공제의 거주 기간 중심 전환 방침은 국민의 기본권인 거주 이전의 자유를 심각하게 위협한다는 비판에 직면해 있습니다. 송헌재 서울시립대 경제학부 교수는 실수요자를 두텁게 보호하겠다는 정부의 정책적 철학 자체는 긍정적으로 평가할 수 있으나, 그 수단이 지나치게 강압적이고 편협하다는 점을 꼬집었습니다. 직장의 갑작스러운 이전이나 자녀의 교육 환경 변화, 혹은 질병 치료와 같은 불가피한 사유로 인해 자신이 소유한 집을 잠시 비워두고 타 지역에서 전월세로 거주해야 하는 국민들까지 비거주자로 낙인찍어 세제 혜택에서 배제하는 것은 지극히 불합리한 처사라는 설명입니다.
또한 정다운 한국조세재정연구원 조세연구본부 연구위원은 동일한 시세 차익을 거둔 두 명의 납세자가 단지 실거주 여부에 따라 세 부담에서 천양지차의 차이를 보이는 것이 과연 공정한 과세인지에 대해 강한 의구심을 제기했습니다. 양도소득세는 기본적으로 자산 가격 상승에 따른 소득에 과세하는 것인데, 소득의 크기가 같음에도 불구하고 거주 형태라는 부차적인 요인으로 세금을 차별적으로 부과하는 것은 현대 조세의 대원칙인 수평적 형평성을 정면으로 거스르는 행위입니다. 이러한 거주 강요 정책은 결국 노동 시장의 원활한 이동을 저해하고 개인의 합리적인 주거 선택권을 박탈하여 사회 전반의 효용을 감소시키는 부정적인 결과를 초래할 수밖에 없다는 것이 전문가들의 공통된 견해입니다.
- 2029년 시행 예정인 장기보유특별공제의 거주 기간 중심 전환에 따른 부작용
- 직장 이동 및 교육 등 불가피한 사유에 의한 비거주 시 발생하는 세제 불이익
- 시세 차익이 동일함에도 거주 여부로 차등 과세하는 형평성 논란
임대주택 공급 위축과 수급 불균형에 따른 시장 불안 가속화
보유세를 강화함으로써 주택 가격을 안정시키겠다는 정부의 접근 방식에 대해 성명재 홍익대 경제학부 교수는 근본적인 회의론을 제시했습니다. 세 부담이 늘어나면 심리적인 요인으로 인해 일시적으로 주택 가격이 주춤할 수는 있겠지만, 장기적인 가격 형성의 핵심 동력인 수요와 공급의 불균형을 해결하지 못한다면 집값 상승의 추세적 흐름을 막기에는 역부족이라는 진단입니다. 특히나 현재 우리나라의 자가 보유율이 약 55퍼센트 수준에 머물러 있는 상황에서 모든 주택에 대해 실거주를 강요하는 세제 정책을 펼치게 되면, 다주택자나 일시적 비거주자들이 시장에 내놓는 임대주택 공급량이 급격히 줄어들 수밖에 없습니다.
성 교수는 과거부터 유지되어 온 보유 공제 제도가 다주택자들로 하여금 장기적으로 임대주택을 공급하도록 유도하여 전월세 시장의 안정을 뒷받침하는 순기능을 수행해 왔음을 강조했습니다. 하지만 이번 개편안처럼 거주 요건을 극도로 강화하고 보유에 따른 혜택을 축소하게 되면, 임대주택 시장은 공급 가뭄에 시달리게 되고 이는 결국 전월세 가격의 폭등으로 이어져 세입자들의 주거 안정권을 심각하게 위협하는 부메랑이 되어 돌아올 것입니다. 정부는 세금을 규제의 칼날로만 활용할 것이 아니라, 시장의 수급 원리를 치밀하게 분석하여 적재적소에 양질의 주택이 공급될 수 있는 유인 체계를 마련하는 데 더욱 집중해야 할 것입니다.
- 보유세 인상을 통한 주택 가격 억제 정책의 실효성에 대한 근본적 의문
- 실거주 요건 강화에 따른 민간 임대주택 공급 물량의 급격한 감소 우려
- 수요 공급 불일치 심화에 따른 전월세 가격 상승 및 서민 주거 부담 가중
결론적으로 이번 한국재정학회 간담회에서 도출된 전문가들의 신랄한 비판은 정부의 부동산 세제개편안이 지닌 여러 가지 허점과 잠재적 위험성을 명확하게 드러내고 있습니다. 초고가 주택에 대한 과도한 징벌적 과세와 거주 이전을 제약하는 양도세 개편은 조세 정의를 실현하기보다는 오히려 시장의 자율성을 침해하고 또 다른 불평등을 야기할 가능성이 매우 큽니다. 독자 여러분께서는 향후 변화하게 될 세법의 세부 내용을 면밀히 파악하시어 개인의 자산 관리 계획을 더욱 정교하게 수립하시길 권장해 드립니다. 아울러 정부는 학계의 이러한 합리적인 우려를 정책에 적극적으로 반영하여, 납세자의 담세력을 충분히 고려하고 부동산 시장의 실질적인 안정을 꾀할 수 있는 보다 성숙하고 균형 잡힌 세제 보완책을 마련하는 데 전력을 다해야 할 것입니다.
